半年前申請房貸延遲的加拿大人，現在怎樣了
Hits: 6 今年春天，為減輕疫情對房主的財務壓力，加拿大多家銀行都推出了房貸緩交的惠民政策。現在半年多過去，房貸延遲服務紛紛到期，當初申請了這項服務的房主們現在怎麼樣了？讓我們看看統計數字。 63%房主已恢復正常還款8月份市場已明顯向好 上星期，Betterdwelling網站援引加拿大銀行業協會（CanadianBankers Association，CBA）的數據稱，截止9月底，加拿大申請了房貸延遲的79.5萬房主中，已有49.8萬人重新開始正常還貸，佔總額的63%。如果細看分月報告，你會發現房貸延遲的危機早在夏天就開始好轉。 根據CBA的統計，選擇房貸緩交的業主人數在3月至6月一路上升，七月份已達到最高。但7月以後就穩定下降，每月都有數額可觀的房貸重回正常還款狀態。到了9月底，仍在房貸緩交的業主只剩29.7萬。這些數字，比很多業內人士的預測都更加樂觀。 今年春天新冠疫情以來，市上出現很多唱衰樓市的聲音。有人說，為期6個月的房貸延遲政策結束後如果經濟仍沒恢復，市場上就可能出現大批違約，大量房主被迫買房並可能導致樓市崩盤。也許正是基於這樣的考慮，CMHC預測今年房價可能下跌18%。為降低風險，該監管機構甚至在7月份收緊了房貸政策。 但現在看來，現實根本沒那麼可怕，拋售潮和房價暴跌都沒有出現，相反樓市還在疫期逆市上揚。 房屋是加拿大最優資產為保住房子業主願付各種代價 50萬業主重新開始正常繳納房貸，怎麼做到的？當然最理想的情況是，業主的工作和收入恢復正常，可以像以前一樣正常還款了。 但在疫情依然肆虐的今天，很多行業仍然水深火熱，10月份加拿大失業率仍高達8.9%。那麼，那些收入沒有恢復卻重新正常支付房貸的業主，是怎麼解決問題的？ 綜合多方渠道的信息，他們用了以下方法： 與銀行協商，重寫房貸合同，比如延長還款期限以降低每月還貸額。 在房貸合同上增加擔保方（co-signer），用其他資產來臨時擔保房貸。 暫停其他貸款項目（比如車貸、學生貸款、商業貸款）的供款，優先支付房貸。 使用房屋淨值額度（home equity line of credit，HELOC），將房子當信用卡來用，借出錢來支付房貸。 用信用卡借錢。 向私人貸款機構貸款。 向親友借錢。 當然，這些方法都不是“無痛”的方式。相反，業主或多或少都要付出代價：信用卡借款有限額，而且可能要支付較高利息。斷供其他債務，會降低你的信用分數並可能產生罰款。使用HELOC也可能降低你的信用分數，銀行還有權隨時命你立即還債。私人貸款機構風險大，利息又高。 據說目前的加拿大私人貸款公司，在你有穩定資產擔保的前提下，一次可藉給你$5萬現金，但利息高達10%-12%。向親友借錢通常不會發生利息等後果，但可能會傷感情。與銀行重談房貸合同雖然是很多人的首選項，但其實相當複雜，很多時候改合同需要付費。 為什麼這麼多加拿大人，寧可自己遭受痛苦，也要保證銀行現金流的穩定進賬？ 一方面是因為加拿大房主素質高，為了做個有家有業有信用願負責的人，他們選擇主動承擔更多壓力。另一方面是因為加拿大人都相信房子是優質資產，為了保住房子值得付出一定代價。同時他們也相信，與房屋升值帶來的收益相比，這些代價都是小事一樁。 加拿大樓市強韌不太可能出現拋售潮 當然目前仍有29.7萬的業主處在房貸延遲狀態，這是不容迴避的現實。等這些人的緩交合同到期，也就是2020年底到2021年3月，是否會出現大規模斷供潮呢？我們預測，大概率不會。 首先，29.7萬業主並非同時到期，而是分攤到四五個月的，可以攤薄風險。 2020年3月下旬，加拿大銀行業推出房貸緩交政策規定，房主可選擇緩交房貸2至6個月，這期間不用交房貸本金和利息，申請時也不用提供收入下降的證明。但9月份申請的業主，最多只能緩交3個月。而10月開始，“房貸無條件緩交“的優惠政策基本結束。也就是說，如果你10月以後申請房貸延遲，也許能得到批准，但需要付出較大的代價，比如要提供財務狀況惡化的證明，且可能要交罰款和更高利息。 8月份申請緩交6個月的人，將在明年3月底到期。而9月份申請的人，最晚明年1月結束。也就是說，未來四五個月內，29.7萬業主的緩交合同都會陸續到期。但因它們並非同時發生，所以斷崖式的大規模斷供基本不會出現。在加拿大，有房貸的業主大約600多萬戶，目前仍在緩交的29.7萬隻佔總額的4%。如果平攤到四五個月中，那就更少了。 其次，即使到期仍然無法還貸，也不是真的就無路可走了。上文講到的50萬業主，就找到了各種聰明的解決方案。真正走到被迫賣房這一步的，少之又少。 第三，加拿大政府重視金融“維穩”，危難時刻政府可能會為地產市場托底。 2008年金融危機在美國爆發，起因就是地產市場的泡沫。當時的加拿大央行行長馬克·卡尼（Mark Joseph Carney）當機立斷，定下了“穩定>發展”的路線，加拿大順利度過了金融危機，並體現出比美國更加強大的製度優勢。從那以後，“為金融市場穩定可以接受大政府”就開始被很多國家接受。 今年疫情發生以後，美國顯然接受了2008年的教訓。當年被視為奇談怪論的“直升機撒錢” “全民發錢”政策，被達國家普遍接受和實施，其中就包括我們的加拿大。 我們希望，房貸緩交政策到期後如果仍有業主無法還貸，加拿大政府能推出其他扶助政策，以維持社會穩定。畢竟2020情況特殊，絕大多數的房貸違約都是因為疫情而不是業主金融決策上的過錯，屬於當事人根本無法掌握的不可抗力，“懲罰不幸者”是不合理的。 總之，有了願為市場另加一重保險的加拿大政府和負責任的廣大業主，我們的樓市就不會崩。我們對加拿大樓市以及整個加拿大整體的經濟前景，依然很有信心。