9 April

政府出手了!房貸壓力測試利率將上調至5.25%

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一個多月來加拿大樓市過熱的聲音終於引來政府出手調控!

據CBC今天下午剛剛發布的消息,加拿大商業銀行的監管機構——聯邦金融管理辦公室(OSFI)將B-20房貸壓力測試水平提高至5.25%、或者比銀行提供給借款人的市場利率高2個百分點,以較高的利率為準,從6月1日開始實施。

不過,加通社的報導說,這個新壓力測試利率在正式生效前會經過一輪諮詢,意思是利率還有可能微調。

當前,加拿大各大商業銀行發布的平均5年期固定房貸指標利率是4.79%,但實際的5年期固定房貸利率大概在2%多一點,那麼4.79%也就是當前用於房貸壓力測試的利率。

去年3月、5月和8月,加拿大央行曾連續三次下調了5年期固定房貸指標利率,從5.19%下調至4.79%,央行行長還曾表示這個低利率將至少保持到2023年。

但是,現在,僅僅過了大半年,聯邦政府終於抵不住一個多月來媒體的連番轟炸,出手調控樓市了!貸款壓力上調至5.25%,甚至比新冠大流行之前還高0.06%。

聯邦金管辦主任Jeremy Rudin對上調至5.25%給出的解釋是“系統需要為回到大流行前的情況做好準備,那時利率將會再次調高”

他說,“即使以最近的標準來看,我們的利率也非常低……但從某種意義上說,它是暫時的。我們要確保,現在的房貸在三、四或五年後續期時,放貸機構能得到保護,這樣借款人就有能力償還這些債務,並維護金融系統的穩定。”

這意味著借款人需要證明他們有能力在利率更高的情況下償還房貸,才可能獲得銀行的貸款,也意味著會將一批潛在購房者擋在樓市外面,並最終在一定程度上減輕加國房價上行的壓力。

加國現行的貸款壓力測試政策從2018年初開始實施,至今已有3年多。聯邦政府出台這個政策的初衷就是給2016年、2017年過熱的樓市降溫,並在2017年秋天頒布。此後,一批買家就趕在2018年1月1日之前,跑步進入樓市。估計從現在到6月1日,這個現象會再現。

2018年B-20政策正式實施後,大溫的樓市逐漸進入回調,到2019年又開始緩步上升;2020年突如其來的新冠疫情導致樓市短暫停滯之後,在央行連續降息、政府大把撒錢的財政政策之下,又步入上升通道;到2020年底,樓市開始出現過熱跡象,搶房大戰越演越烈,房價上漲過快,終於引來聯邦政府出手。

據加通社的報導,當前這個上調的貸款壓力測試利率還有可能擴大到必須購買貸款保險的借款人,也就是首付低於20%的買家。加拿大道明銀行貸款中心的首席經濟學家Sherry Cooper表示,聯邦財政部有可能跟從聯邦金管辦的步伐,上調房貸受保借款人的壓力測試利率。

房產專家認為,以更高的利率來測試買家的還款能力,在同樣收入情況下,買家能夠借到的錢將大幅減少。據一些媒體估計,加拿大中位數收入的家庭購買力將減少25%,意味著如果你以前能買100萬的房子現在只能買75萬的。

Ratehub的聯合創始人James Laird說,監管機構近期的提議將使首次購房者獲得房貸的資格變得更加困難,但如果這項政策能夠起到減緩房價升值的預期效果,從長遠來看將對他們有所幫助。

聯邦金管辦主任Jeremy Rudin還表示,以後將會在每年的12月對貸款壓力測試利率進行審查,以更適應市場的變化

什麼是B-20貸款壓力測試

根據加拿大法律,首付未達20%的按揭借款人必須要購買房屋貸款保險。這份保險動輒上千加元,為房屋貸款的0.6%-4.5%。以CMHC為例,一座首付$5萬的$50萬房屋,借款人將要花費近$1.4萬來為所貸的$45萬保險。

為進一步防范金融風險,2016年10月17日,聯邦金管辦出台規定要求首付低於20%的借款人必須進行房貸壓力測試,影響了大批首次購房者。

一年後的2017年10月17日,聯邦金管辦將貸款壓力測試擴大到首付超過20%的借款人(即不用夠買房貸保險的借款人),並公示了《B-20準則》的最終版本,於2018年1月1日正式實施,以確保他們能夠承受更高的按揭利率衝擊。

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