25 November

半年前申請房貸延遲的加拿大人,現在怎樣了

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今年春天,為減輕疫情對房主的財務壓力,加拿大多家銀行都推出了房貸緩交的惠民政策。現在半年多過去,房貸延遲服務紛紛到期,當初申請了這項服務的房主們現在怎麼樣了?讓我們看看統計數字。

63%房主已恢復正常還款8月份市場已明顯向好

上星期,Betterdwelling網站援引加拿大銀行業協會(CanadianBankers Association,CBA)的數據稱,截止9月底,加拿大申請了房貸延遲的79.5萬房主中,已有49.8萬人重新開始正常還貸,佔總額的63%。如果細看分月報告,你會發現房貸延遲的危機早在夏天就開始好轉

根據CBA的統計,選擇房貸緩交的業主人數在3月至6月一路上升,七月份已達到最高。但7月以後就穩定下降,每月都有數額可觀的房貸重回正常還款狀態。到了9月底,仍在房貸緩交的業主只剩29.7萬。這些數字,比很多業內人士的預測都更加樂觀

今年春天新冠疫情以來,市上出現很多唱衰樓市的聲音。有人說,為期6個月的房貸延遲政策結束後如果經濟仍沒恢復,市場上就可能出現大批違約,大量房主被迫買房並可能導致樓市崩盤。也許正是基於這樣的考慮,CMHC預測今年房價可能下跌18%。為降低風險,該監管機構甚至在7月份收緊了房貸政策。

但現在看來,現實根本沒那麼可怕,拋售潮和房價暴跌都沒有出現,相反樓市還在疫期逆市上揚。

房屋是加拿大最優資產為保住房子業主願付各種代價

50萬業主重新開始正常繳納房貸,怎麼做到的?當然最理想的情況是,業主的工作和收入恢復正常,可以像以前一樣正常還款了。

但在疫情依然肆虐的今天,很多行業仍然水深火熱,10月份加拿大失業率仍高達8.9%。那麼,那些收入沒有恢復卻重新正常支付房貸的業主,是怎麼解決問題的?

綜合多方渠道的信息,他們用了以下方法:

  • 與銀行協商,重寫房貸合同,比如延長還款期限以降低每月還貸額。
  • 在房貸合同上增加擔保方(co-signer),用其他資產來臨時擔保房貸。
  • 暫停其他貸款項目(比如車貸、學生貸款、商業貸款)的供款,優先支付房貸。
  • 使用房屋淨值額度(home equity line of credit,HELOC),將房子當信用卡來用,借出錢來支付房貸。
  • 信用卡借錢
  • 私人貸款機構貸款
  • 向親友借錢。

當然,這些方法都不是“無痛”的方式。相反,業主或多或少都要付出代價:信用卡借款有限額,而且可能要支付較高利息。斷供其他債務,會降低你的信用分數並可能產生罰款。使用HELOC也可能降低你的信用分數,銀行還有權隨時命你立即還債。私人貸款機構風險大,利息又高

據說目前的加拿大私人貸款公司,在你有穩定資產擔保的前提下,一次可藉給你$5萬現金,但利息高達10%-12%。向親友借錢通常不會發生利息等後果,但可能會傷感情。與銀行重談房貸合同雖然是很多人的首選項,但其實相當複雜,很多時候改合同需要付費

為什麼這麼多加拿大人,寧可自己遭受痛苦,也要保證銀行現金流的穩定進賬?

一方面是因為加拿大房主素質高,為了做個有家有業有信用願負責的人,他們選擇主動承擔更多壓力。另一方面是因為加拿大人都相信房子是優質資產,為了保住房子值得付出一定代價。同時他們也相信,與房屋升值帶來的收益相比,這些代價都是小事一樁。

加拿大樓市強韌不太可能出現拋售潮

當然目前仍有29.7萬的業主處在房貸延遲狀態,這是不容迴避的現實。等這些人的緩交合同到期,也就是2020年底到2021年3月,是否會出現大規模斷供潮呢?我們預測,大概率不會

首先,29.7萬業主並非同時到期,而是分攤到四五個月的,可以攤薄風險

2020年3月下旬,加拿大銀行業推出房貸緩交政策規定,房主可選擇緩交房貸2至6個月,這期間不用交房貸本金和利息,申請時也不用提供收入下降的證明。但9月份申請的業主,最多只能緩交3個月。而10月開始,“房貸無條件緩交“的優惠政策基本結束。也就是說,如果你10月以後申請房貸延遲,也許能得到批准,但需要付出較大的代價,比如要提供財務狀況惡化的證明,且可能要交罰款和更高利息。

8月份申請緩交6個月的人,將在明年3月底到期。而9月份申請的人,最晚明年1月結束。也就是說,未來四五個月內,29.7萬業主的緩交合同都會陸續到期。但因它們並非同時發生,所以斷崖式的大規模斷供基本不會出現。在加拿大,有房貸的業主大約600多萬戶,目前仍在緩交的29.7萬隻佔總額的4%。如果平攤到四五個月中,那就更少了。

其次,即使到期仍然無法還貸,也不是真的就無路可走了。上文講到的50萬業主,就找到了各種聰明的解決方案。真正走到被迫賣房這一步的,少之又少

第三,加拿大政府重視金融“維穩”,危難時刻政府可能會為地產市場托底。

2008年金融危機在美國爆發,起因就是地產市場的泡沫。當時的加拿大央行行長馬克·卡尼(Mark Joseph Carney)當機立斷,定下了“穩定>發展”的路線,加拿大順利度過了金融危機,並體現出比美國更加強大的製度優勢。從那以後,“為金融市場穩定可以接受大政府”就開始被很多國家接受。

今年疫情發生以後,美國顯然接受了2008年的教訓。當年被視為奇談怪論的“直升機撒錢” “全民發錢”政策,被達國家普遍接受和實施,其中就包括我們的加拿大。

我們希望,房貸緩交政策到期後如果仍有業主無法還貸,加拿大政府能推出其他扶助政策,以維持社會穩定。畢竟2020情況特殊,絕大多數的房貸違約都是因為疫情而不是業主金融決策上的過錯,屬於當事人根本無法掌握的不可抗力,“懲罰不幸者”是不合理的。
總之,有了願為市場另加一重保險的加拿大政府負責任的廣大業主,我們的樓市就不會崩。我們對加拿大樓市以及整個加拿大整體的經濟前景,依然很有信心。
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